上半年樓市成交冷淡。

備案價(jià)下調(diào)成為目前東莞樓市常見(jiàn)現(xiàn)象。自從5月9日起東莞“限價(jià)”政策升級(jí)，房?jī)r(jià)備案價(jià)只能降不能升，東莞樓市促銷現(xiàn)象增加，樓盤紛紛調(diào)低備案價(jià)格。與此同時(shí)，東莞樓市出現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)變”，定價(jià)、拍地、開發(fā)周期、購(gòu)房主體等都發(fā)生了較大變化。

　　定價(jià)：備案價(jià)從上調(diào)變到下調(diào)

自東莞“限價(jià)”政策升級(jí)以來(lái)，樓盤價(jià)格備案也進(jìn)入少量備案階段，備案項(xiàng)目和樓棟較少，新增供應(yīng)量不多，這種情況進(jìn)入下半年也并沒(méi)有得到改變。

在定價(jià)方面，從東莞市發(fā)改局官方網(wǎng)站公布的信息顯示，受到“限價(jià)”政策影響，樓盤備案價(jià)只能下調(diào)不能上升，因此也不斷出現(xiàn)有樓盤下調(diào)備案價(jià)的現(xiàn)象。從備案價(jià)格情況來(lái)看，樓盤首次備案價(jià)格與之前基本持平，如石龍樓盤備案價(jià)維持在1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米之間，而東南臨深片區(qū)如塘廈鎮(zhèn)樓盤備案價(jià)在2.3萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/平方米左右，黃江樓盤備案價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，而高埗等樓市發(fā)展較慢的區(qū)域，樓盤備案價(jià)則在1.5萬(wàn)元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)人士介紹，受到政策影響，樓盤備案價(jià)“只能降不能升”，導(dǎo)致有個(gè)別樓盤首次備案價(jià)或會(huì)偏高，但是后期市場(chǎng)冷淡的情況下，樓盤會(huì)通過(guò)打折促銷的方式來(lái)推動(dòng)成交，實(shí)際成交價(jià)格普遍低于備案價(jià)格；甚至不少樓盤通過(guò)下調(diào)備案價(jià)的方式來(lái)進(jìn)行降價(jià)。因此目前備案價(jià)格僅作為樓盤銷售最高價(jià)格的參考，實(shí)際成交價(jià)會(huì)略低。

從備案價(jià)實(shí)際情況來(lái)看，不少樓盤下調(diào)備案價(jià)格。如樟木頭的錦多寶吉祥龍近期有3套房源下調(diào)備案價(jià)，下調(diào)幅度達(dá)20%以上；清溪的融創(chuàng)清溪壹號(hào)29套房源下調(diào)備案價(jià)，備案均價(jià)為17000元/平方米，下調(diào)幅度約15%。寮步鼎峰尚境有15套房源調(diào)整備案價(jià)，備案均價(jià)約為1.9萬(wàn)元/平方米，約下調(diào)5%~31%。塘廈卓越蔚藍(lán)花園13套房源調(diào)整備案價(jià)，備案均價(jià)22677~23157元/平方米，下調(diào)幅度約7%~16%。常平的綠地大都會(huì)有9套房源調(diào)整備案價(jià)，備案均價(jià)約為1.69萬(wàn)元/平方米，較前一次備案下調(diào)了約3%~20%。

開發(fā)周期：“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”

東莞樓市由火熱變?yōu)槔涞€表現(xiàn)在開發(fā)周期變長(zhǎng)上。資金實(shí)力強(qiáng)的品牌房企通過(guò)“快周轉(zhuǎn)”方式來(lái)獲得利潤(rùn)，往年項(xiàng)目拍地后在一年甚至半年時(shí)間內(nèi)快速進(jìn)入市場(chǎng)，以快速回籠資金；今年市場(chǎng)冷淡期，“快周轉(zhuǎn)”變“慢周轉(zhuǎn)”，多宗去年拍下的地塊最快要到2019年才能上市，項(xiàng)目開發(fā)周期由一年拖至兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

與此同時(shí)，市場(chǎng)冷淡期競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金實(shí)力不強(qiáng)的本土房企紛紛退至二線，將舞臺(tái)讓給了外來(lái)品牌房企。今年上半年，東莞招拍掛市場(chǎng)上的商住地均被一線品牌房企收入囊中，東莞本土房企被迫退出東莞房地產(chǎn)主流市場(chǎng)。但是，原本具有“快周轉(zhuǎn)”優(yōu)勢(shì)的一線品牌房企開發(fā)周期也在放慢。在去年至今拍賣成交的商住地當(dāng)中，除2017年1月成交鳳崗商住地中海項(xiàng)目已入市外，其他進(jìn)入報(bào)規(guī)和開工階段，但大部分將在明年甚至后年才能上市。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除碧桂園依然維持高周轉(zhuǎn)模式，萬(wàn)科、保利、招商等其他房企項(xiàng)目相比以往開發(fā)速度有所放慢。

優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，一方面是目前東莞樓市市場(chǎng)行情較為低迷，短期升溫可能性很低；另一方面項(xiàng)目大部分有自持面積和年限，房企盈利和開發(fā)模式都將有所改變，大部分商住地最快也要到2019年才能進(jìn)入到上市階段。如果市場(chǎng)持續(xù)冷淡，一些地價(jià)較高的項(xiàng)目不排除繼續(xù)推遲上市時(shí)間的可能。

　　拍地方式：自持面積大條件變嚴(yán)格

在優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測(cè)到的14宗2017年至今招拍掛市場(chǎng)成交商住地當(dāng)中，有11宗部分面積需自持，其中最高的自持面積比例達(dá)到45%，還有部分地塊商業(yè)部分需全自持。另外，樟木頭、東坑等小宗商住地因未達(dá)到最高限價(jià)而沒(méi)有觸發(fā)“競(jìng)自持”。盡管優(yōu)質(zhì)地塊入市吸引房企關(guān)注，但是房企拍地顯得更為理性。

受到樓市調(diào)控政策日益收緊影響，東莞推地節(jié)奏放慢，條件嚴(yán)苛，以此來(lái)達(dá)到限制“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”的目的。從去年至今年上半年土地交易市場(chǎng)情況來(lái)看，招拍掛地塊基本采用了“限價(jià)+競(jìng)自持”的拍地模式，優(yōu)房超·瑞城搜分析認(rèn)為，一方面可以保證東莞土地市場(chǎng)“降溫”,另一方面后市自持地塊的陸續(xù)入市也能讓東莞樓市維持“房住不炒”的定調(diào)，達(dá)到調(diào)控目的。受到市場(chǎng)和政策影響，今年上半年出現(xiàn)小宗商住地競(jìng)價(jià)未達(dá)到最高限價(jià)的情況，房企不再盲目拍地推高地價(jià)，市場(chǎng)恢復(fù)理性。

隨著招拍掛市場(chǎng)難度加大，看好東莞市場(chǎng)的外來(lái)品牌房企也改變拿地模式，“曲線拿地”進(jìn)入東莞。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，首次進(jìn)入東莞市場(chǎng)的房企多采取如收購(gòu)、三舊改造等方式，而土拍市場(chǎng)則成為深耕東莞的品牌房企擴(kuò)大規(guī)模的主要方式，多是熟悉東莞市場(chǎng)的外來(lái)品牌房企參與拍地。

　　購(gòu)房群體：本地客占比變大

2015年，深圳客買走東莞七成房；2016年，東莞九成區(qū)域出現(xiàn)深圳客身影；2017年，東莞限購(gòu)，深圳客開始撤退；2018年上半年，深圳客比例由九成變?yōu)橐怀啥啵?8%的商品房成交客戶回歸為東莞本地購(gòu)房者。

在優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)當(dāng)中，今年上半年?yáng)|莞購(gòu)房者置業(yè)目的總體以自住為主，其中住宅產(chǎn)品以剛需自住為主，商業(yè)公寓則是以投資為主。各片區(qū)客戶群以本地客戶為主，臨深片區(qū)存在少量深圳客，投資自住比例相當(dāng)；而城區(qū)片區(qū)供應(yīng)稀缺，本地客戶開始向周邊區(qū)域擴(kuò)散，水鄉(xiāng)新城片區(qū)和松山湖片區(qū)受益。

沒(méi)有了深圳客外溢，但隨著中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍然較高，城區(qū)購(gòu)房者向周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢明顯。據(jù)介紹，今年上半年?yáng)|莞住宅成交當(dāng)中以東莞本地剛需客為主，其中城區(qū)客戶跨區(qū)域置業(yè)明顯，城區(qū)本地客主要外溢至水鄉(xiāng)新城片區(qū)、松山湖片區(qū)；松山湖片區(qū)購(gòu)房者則外溢至東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)；另外，東南臨深片區(qū)仍然有少量深圳客外溢現(xiàn)象，一些大面積商業(yè)公寓因?yàn)椴皇芟拶?gòu)政策限制，總價(jià)低，吸引深圳客購(gòu)房自住。

　　樓盤去化率：有些變低至兩成多

除個(gè)別樓盤仍然保持著較好的銷售率外，與前兩年相比，今年上半年大部分樓盤的銷售效果并不理想。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，東莞實(shí)際市場(chǎng)開盤量同比去年同期大增34%，但開盤去化率同比下降了6%，主要是個(gè)別樓盤定價(jià)仍然較高，認(rèn)籌量少造成開盤去化率低。

記者從優(yōu)房超·瑞城搜監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中看到，如常平某樓盤定價(jià)偏高，開盤去化率僅兩成多，而黃江某樓盤定價(jià)較低，開盤去化率達(dá)到9成左右，定價(jià)理性決定樓盤去化效果。由于去化率相對(duì)不理想，房企也通過(guò)少量加推方式來(lái)試探市場(chǎng)。

記者發(fā)現(xiàn)，上半年樓盤推貨量較少，個(gè)盤推貨量基本在一兩百套以內(nèi)，推售套數(shù)在500套以上的，推貨量大，性價(jià)比不夠高，銷售速度較慢，去化率基本維持在四五成左右。

優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，相對(duì)旺季而言，目前的開盤去化量仍然較低，購(gòu)房者觀望，市場(chǎng)信心不足。

　　后市預(yù)測(cè)

　　下半年房?jī)r(jià)平穩(wěn)

另外，優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，下半年樓市危機(jī)與機(jī)會(huì)并存，住宅成交量將持續(xù)低位運(yùn)行，下半年成交預(yù)計(jì)在373萬(wàn)平方米左右浮動(dòng)。而在供應(yīng)量方面，2018年下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)總量約為373萬(wàn)平方米，與 2012年水平相當(dāng)，或創(chuàng)近7年下半年推貨量新低，房企推貨信心不足，對(duì)成交拉動(dòng)效應(yīng)減弱。

優(yōu)房超·瑞城搜介紹，購(gòu)房者觀望心態(tài)濃厚，下半年住宅市場(chǎng)走貨愈加艱難，購(gòu)房門檻提高，買房人群再一次被篩選，整體基數(shù)減少，樓市交投氛圍將持續(xù)冷清。

從區(qū)域來(lái)看，松山湖片區(qū)將是成交貢獻(xiàn)的主力區(qū)。住宅市場(chǎng)舉步維艱，但對(duì)于商業(yè)公寓與商鋪以及寫字樓等非住宅產(chǎn)品可以趁機(jī)尋求突破，下半年城區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)將是非住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)。在價(jià)格方面，高價(jià)區(qū)域滯漲或讓利促銷，低價(jià)區(qū)域尚存上漲空間。下半年限價(jià)、限外、限簽政策將嚴(yán)格執(zhí)行，網(wǎng)簽價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)平穩(wěn)；東莞限價(jià)政策加碼，對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)、營(yíng)銷及資金回籠帶來(lái)壓力，房企讓利促銷力度有望加大。