東莞最新的樓市調(diào)控政策，二手房要證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政

沒收樓就賣房，買家和賣家該由誰來還房貸？2016年，東莞樓市火熱，大量樓房成交，不少人急于買房，對于樓盤環(huán)境、質(zhì)量和政策等情況了解不細致，最終也出現(xiàn)了許多的糾紛。本期家生活，記者找來一些糾紛案例分析，給買房的人一些提醒。

　　案例一：買家不愿替賣家還房貸 交易判取消

2016年初，買家向某（化名）向賣家譚某（化名）購買其位于東莞的一套沒有交樓的新房，該套樓房當(dāng)時由譚某進行按揭貸款供樓。簽訂合同后，向某向譚某交付了30萬元定金。

合同約定：“在辦理完成交易手續(xù)后乙方（即向某）扣除甲方所欠銀行供款當(dāng)天一次性付清全部樓款（含定金）給甲方”，并且補充約定：“甲方收回已繳大廈維修基金，乙方負責(zé)甲方2016年4月份后還款（含4月份），不含欠開發(fā)商樓款。”

雙方對還貸時間和交樓時間點引發(fā)爭議，買家應(yīng)該先替賣家還貸還是先過戶再還貸？買家向某認(rèn)為，補充約定是對時間點的約定，不是約定2016年4月及之后的供樓款由向某每月支付給譚某。

法院分析：銀行供樓款即指未償還銀行的款項，因此，雙方必須于2016年4月之前辦理相關(guān)手續(xù)，解除譚某對銀行的供樓義務(wù)。同時，雙方一致確認(rèn)交易手續(xù)就是辦理房產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，約定“交樓當(dāng)天甲方須協(xié)助乙方辦妥售樓入住手續(xù)后視為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志”。開發(fā)商交樓時間為2016年6月，向某解除譚某供樓款的義務(wù)為2016年4月份前，因此，向某解除譚某供樓款義務(wù)的履行順序在前，由于向某沒有履行在先義務(wù)違約，譚某請求依照合同約定解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

　　提醒

沒有收樓及獲得產(chǎn)權(quán)證之前，樓房是沒有辦法進行正常轉(zhuǎn)讓交易的，同時在實際操作過程中，買家很難辦理銀行貸款按揭，往往是在房產(chǎn)證過戶之前，二手房買家以一手房主的名義還貸。此外，根據(jù)東莞最新的樓市調(diào)控政策，二手房要房產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，在政策出臺后購房，即使賣家收樓后，也沒有辦法馬上將房子過戶給買家。

　　案例二：收樓發(fā)現(xiàn)樓板裂縫 業(yè)主獲賠償

業(yè)主劉女士購買厚街某樓盤一套房屋，但收樓后發(fā)現(xiàn)樓板存在裂縫，要求開發(fā)商對此問題負全責(zé)并予以賠償。開發(fā)商對裂縫做了簡單修補，業(yè)主對該處理情況不滿意并向市住建部門提出投訴。

東莞市住建部門對該質(zhì)量問題進行現(xiàn)場核查并約談開發(fā)商負責(zé)人，明確告知開發(fā)商及業(yè)主，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，混凝土結(jié)構(gòu)樓板屬于主體結(jié)構(gòu)一部分，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保修期限為設(shè)計使用年限。經(jīng)協(xié)調(diào)，開發(fā)商承諾按設(shè)計單位出具的處理方案對裂縫進行修復(fù)，并對樓板修復(fù)后天花美化以及經(jīng)濟賠償問題提供兩個解決方案供業(yè)主選擇。

市住建局點評：業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)注意辨別具體問題的性質(zhì)，屬于質(zhì)量瑕疵問題的可作簡單修復(fù)處理，對于影響結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題應(yīng)高度重視，積極維權(quán)，合理合法的保護自身權(quán)益。

　　提醒

律師提醒業(yè)主收樓發(fā)現(xiàn)裂縫存在時，可以通過錄像、照片、物業(yè)現(xiàn)場查看等方式，以確定發(fā)現(xiàn)裂縫的時間、程度等。如果雙方對裂縫的程度有異議，可以單方或者雙方申請工程質(zhì)量監(jiān)督站、工程檢測中心對房屋質(zhì)量進行檢測?；蛘咴V訟至法院，通過司法鑒定認(rèn)定質(zhì)量問題等級及影響程度、需要支出的維修方式、損失標(biāo)準(zhǔn)。并要求開發(fā)商采取針對性的措施進行維修。