買(mǎi)賣(mài)沒(méi)成卻要求“中介費(fèi)”合理么?法院:介紹被查封房產(chǎn)已違法
房屋中介通過(guò)向消費(fèi)市場(chǎng)提供房屋評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)收取服務(wù)報(bào)酬,那么,如果居間的房屋在交易前就已被法院查封導(dǎo)致中介無(wú)法幫購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)過(guò)戶,中介能主張服務(wù)報(bào)酬嗎?記者2月22日從無(wú)錫市惠山區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“惠山法院”)獲悉,該院近日審結(jié)一起居間合同糾紛,依法駁回了中介的訴訟請(qǐng)求。法官同時(shí)提醒,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的義務(wù),同時(shí)介紹買(mǎi)賣(mài)法院查封的房產(chǎn)屬“違法行為”。
買(mǎi)房交了定金后 卻發(fā)現(xiàn)原是被查封房產(chǎn)
售房人陳某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)居間出售房屋一套。
2016年11月,購(gòu)房人王某、陳某與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,三方對(duì)定金、房款等支付事宜進(jìn)行了約定,并約定由購(gòu)房人王某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介服務(wù)費(fèi),但如陳某或王某有一方違約,則由違約方支付中介服務(wù)費(fèi)。同日,王某向陳某支付了5萬(wàn)元購(gòu)房定金。
但之后,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為王某、陳某辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)得知,陳某出售的房屋在合同簽訂前就已經(jīng)被法院查封,導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能幫王某實(shí)現(xiàn)過(guò)戶,該筆房屋買(mǎi)賣(mài)的交易最終也未能完成。經(jīng)調(diào)查,涉訴房屋因陳某涉其他經(jīng)濟(jì)糾紛早已被法院查封。
買(mǎi)賣(mài)不成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)要求“中介費(fèi)” 未獲支持
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為,其作為房屋中介為陳某居間出售房屋,已經(jīng)履行了中介服務(wù)義務(wù),而陳某違約應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費(fèi),故訴至法院,要求判令陳某向其支付中介服務(wù)費(fèi)18600元。
惠山法院經(jīng)審理認(rèn)為,該案是一起因房屋買(mǎi)賣(mài)引起的居間合同糾紛。
據(jù)介紹,居間合同的特征是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同;居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
該案所涉合同雖已訂立,但合同所涉交易的房屋在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹時(shí)早已被法院查封。根據(jù)法律規(guī)定,司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。即本案所涉合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未完成居間事項(xiàng),不得要求委托人支付報(bào)酬。
同時(shí),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦未提交任何證據(jù)證明其為從事本案所涉居間活動(dòng)支出必要費(fèi)用。事實(shí)上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未盡到最起碼的義務(wù)而導(dǎo)致居間不成,更何況房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中居間介紹買(mǎi)賣(mài)法院查封的房產(chǎn),其實(shí)質(zhì)屬于違法行為,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
綜上,惠山法院認(rèn)定,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的主張不能成立。
中間有權(quán)要求支付報(bào)酬 但有核實(shí)義務(wù)
主審法官陸正偉提醒,隨著當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,以專(zhuān)門(mén)從事居間活動(dòng)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房屋中介公司可謂鱗次櫛比,其準(zhǔn)入門(mén)檻及運(yùn)營(yíng)投入大多并不高。在此情況下,房屋中介公司如何能夠依法依規(guī),發(fā)揮自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)為客戶提供專(zhuān)業(yè)細(xì)致的服務(wù)就成為一個(gè)較為突顯的行業(yè)問(wèn)題。居間合同并不等同于委托,居間本身的意義也在于必須要達(dá)到特定的目的,報(bào)酬是居間人服務(wù)成功的對(duì)價(jià),沒(méi)有促成合同的成立,則不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。
他表示,隨著網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展,提供免費(fèi)房源信息的網(wǎng)站和應(yīng)用軟件也是琳瑯滿目。在此情況下,房屋中介公司的作用就不能僅停留在提供房源信息上,而是應(yīng)當(dāng)提供更完善的如核實(shí)房源信息真?zhèn)?、核?shí)房屋權(quán)屬實(shí)際狀況、判斷交易可行性等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。房屋中介公司有義務(wù)學(xué)習(xí)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī),不斷提升業(yè)務(wù)素養(yǎng),相關(guān)的業(yè)務(wù)監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)該對(duì)這些公司開(kāi)展常態(tài)化的法律法規(guī)普及工作,
當(dāng)然,如果居間雙方事先訂有約定,并且中介公司確實(shí)也為促成交易付出了具體直接的投入,則可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。同時(shí),如果居間雙方特別約定了報(bào)酬的支付條件,則應(yīng)當(dāng)尊重其約定。據(jù)悉,在實(shí)際生活中,確實(shí)也存在委托人在交易最后階段有意避開(kāi)中介而從事交易的“跳單”行為。
在此情形下,司法實(shí)踐認(rèn)為,只要委托人與相對(duì)人所達(dá)成的交易在實(shí)質(zhì)上利用了居間人的勞動(dòng),則居間人就有權(quán)向委托人主張居間報(bào)酬,這不僅是法律對(duì)居間人合法利益提供的保護(hù),更是和諧社會(huì)誠(chéng)信價(jià)值的體現(xiàn)。
責(zé)任編輯:葉著