住房危機(jī)蔓延 高房租將“吃掉”美國(guó)人的未來?
高房租將“吃掉”美國(guó)人的未來?
美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)Zillow一份最新報(bào)告顯示,2017年美國(guó)約有4300萬租房者,他們?cè)谧夥可匣ㄙM(fèi)4856億美元,比去年增加49億美元,創(chuàng)歷史紀(jì)錄。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,紐約和洛杉磯的租金最高。
資料圖:暴風(fēng)雪過后,原本是紐約旅游勝地的時(shí)代廣場(chǎng)變得尤為冷清。
住房危機(jī)向租賃市場(chǎng)蔓延
《新聞周刊》指出,在過去十年里,選擇租房而不是買房的美國(guó)人數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心最近一份報(bào)告,每年約有100萬名新租戶進(jìn)入市場(chǎng),他們年齡更大,也更富有。
Zillow在報(bào)告中寫道:“舊金山的房租非常高。該城市的租客比芝加哥少46.7萬人,但租金卻比芝加哥高出6.16億美元。在舊金山,一套一居室公寓月租金3400美元,已被視為正常價(jià)位。而在紐約,類似公寓的租金高達(dá)3680美元。
紐約和洛杉磯的房租在去年都升至最高點(diǎn)。租金漲幅最快的要數(shù)加州薩克拉門托、加州河濱市和西雅圖等地,每年租金漲幅超過5%。
《福布斯》雜志指出,高房租和高房?jī)r(jià)之間有著密切關(guān)系。雖然租金沒有像房?jī)r(jià)一樣上漲那么多,但往往會(huì)吸引那些本想買房卻被高房?jī)r(jià)嚇退的人。這實(shí)際上導(dǎo)致了租賃市場(chǎng)的畸形發(fā)展——更富有的租戶直接與收入較低的租戶競(jìng)爭(zhēng),并造成許多地區(qū)過度擁擠。一言以蔽之,長(zhǎng)期與住房擁有率掛鉤的美國(guó)住房危機(jī)眼下正擴(kuò)展到房租上。
“漲漲漲”帶來各種陣痛
面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房租,租客們顯得有點(diǎn)力不從心。
哈佛大學(xué)報(bào)告指出,美國(guó)各地的住房負(fù)擔(dān)能力仍然是一個(gè)問題:2016年,約有2000萬租房者將30%的收入用于支付房租。而一份來自美國(guó)公寓租賃平臺(tái)Apartment List公司的新分析則顯示,近三分之一的洛杉磯租戶把一半收入花在租房上。在洛杉磯和奧蘭治縣的租房者中,高達(dá)58%的受訪者要么屬于“成本支付困難”,要么屬于“嚴(yán)重成本支付困難”。
《福布斯》雜志稱,“千禧一代”正奮斗在購(gòu)房的路上,而“租房主義”也并非萬靈藥。房租占收入的百分比現(xiàn)在已達(dá)到歷史最高的29.1%,而1985—2000年這一比率為25.8%。高租金帶來的壓力也預(yù)示著另一場(chǎng)更大的危機(jī):購(gòu)房的減少。租房者不可能存夠買房的首付款。
Apartment List公司的分析師、高級(jí)研究員希尼·貝內(nèi)特表示,房租居高不下已對(duì)一些地區(qū)的就業(yè)結(jié)構(gòu)和人口穩(wěn)定造成擠壓。以洛杉磯為例,一些居民正遷往外地;街頭可能出現(xiàn)更多流浪家庭。一旦人們要花一半的錢租房,就不得不在其他方面省吃儉用,例如租在很遠(yuǎn)的地方,坐幾小時(shí)的車去商業(yè)中心。這種情況對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不利,零售業(yè)將經(jīng)歷陣痛,出現(xiàn)招工困難等情況。
低收入者成最大受害者
收入較低的服務(wù)業(yè)員工、藍(lán)領(lǐng)工人,是這場(chǎng)“漲租”風(fēng)潮的最大受害者。在舊金山,甚至連一名教師都加入了無家可歸者的行列。
美聯(lián)儲(chǔ)指出,58%的低收入家庭在繳納房租后,他們的錢包里僅剩500美元不到。無獨(dú)有偶,彭博社也在一篇報(bào)道中寫道:“如果你覺得租金在漲漲漲,這不是錯(cuò)覺。租金已經(jīng)吃掉了美國(guó)人可支配收入的大部分。”
隨著城市房租的不斷攀升,在街上過夜的無家可歸者人數(shù)達(dá)到前所未有的水平。美國(guó)住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)本·卡森在一份聲明中說:“在我國(guó)許多高成本地區(qū),尤其是西海岸,經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺。”
一些城市,如舊金山和洛杉磯等都在爭(zhēng)相建造更便宜的出租房。舊金山的業(yè)主已經(jīng)開始翻新公寓樓,并將公共空間改造成新的附屬住宅單元。為了讓更多居民有房可住,洛杉磯甚至在高污染的高速公路旁修建居民樓。
沖擊美國(guó)自立自強(qiáng)文化
《福布斯》雜志認(rèn)為,如果租房者們永遠(yuǎn)無法獲得住房,那么這預(yù)示著一場(chǎng)社會(huì)演變。美國(guó)自二戰(zhàn)以來崇尚的自立、自強(qiáng)的文化將受到?jīng)_擊,這種具有鮮明色彩的文化曾對(duì)中等收入群體的空前發(fā)展起到非常重要的作用。
現(xiàn)狀加重了這一擔(dān)憂——你會(huì)看到許多美國(guó)“千禧一代”根本不能自立。他們與父母同住,或者被迫用大部分收入支付租金。這類年輕人的人數(shù)已創(chuàng)歷史之最。
以紐約為例,扣除物價(jià)因素,“千禧一代”(18—29歲)的實(shí)際收入與2000年同期相比有所下降,但房租卻增加了75%。紐約由此成為美國(guó)年輕人住房擁有率最低、出生率最低的地區(qū)之一(其他2個(gè)是洛杉磯和舊金山)。
Zillow的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿龍·特拉扎斯說,最近美國(guó)總統(tǒng)特朗普簽署的減稅法案,很可能導(dǎo)致更多年輕人繼續(xù)租房,因?yàn)檫@項(xiàng)法案并沒有鼓勵(lì)買房。他告訴《新聞周刊》,2018年的租金可能繼續(xù)攀升。
“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從衰退中復(fù)蘇,房?jī)r(jià)比以往任何時(shí)候都高。”特拉扎斯說,“這讓想買首套房的年輕人‘望樓興嘆’。”
房利美對(duì)40歲以下人士的調(diào)查發(fā)現(xiàn),近80%的租房者認(rèn)為,如果擁有一套房產(chǎn),財(cái)務(wù)意識(shí)將變得更強(qiáng),包括對(duì)資產(chǎn)增值的理解、對(duì)生活環(huán)境的適應(yīng)以及對(duì)沖房租上漲的能力等。更多的房屋所有者也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。從這一意義上說,隨著時(shí)間的推移,高租金、房屋擁有率的下降所造成的影響可能變得更為深遠(yuǎn)。(記者 張全)
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