廣州外資酒店進(jìn)入期相對(duì)較晚，合同到期也相應(yīng)延后，“翻牌”現(xiàn)象還很少。

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者劉麗琴攝影報(bào)道）上海希爾頓酒店近日發(fā)出公告，從2018年1月1日起，酒店將撤牌，未來(lái)將由錦江集團(tuán)麾下的昆侖飯店掛牌經(jīng)營(yíng)?？梢钥吹?，近來(lái)上海靜安希爾頓、上海虹橋喜來(lái)登等老牌國(guó)際酒店相繼傳出“翻牌”消息，這些原本名氣頗大的國(guó)際酒店即將“變身”中國(guó)本土的新酒店品牌。與此同時(shí)，綠地宣布要做10個(gè)中國(guó)本土酒店品牌。而除了綠地，世茂、寶龍、泰禾、佳兆業(yè)、合景等也都在做自己的酒店品牌。事實(shí)上，近年隨著國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的本土酒店品牌開(kāi)始瓜分市場(chǎng)，老牌國(guó)際酒店的優(yōu)勢(shì)已不再明顯。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著國(guó)內(nèi)最早一批五星級(jí)酒店與外資管理公司的30年管理合同到期，越來(lái)越多的酒店可能面臨換牌局面。

所謂“翻牌”，指原本為其他連鎖或單體品牌，只更換招牌和局部很少的裝修調(diào)整直接加入一個(gè)連鎖酒店品牌，裝修硬件的標(biāo)準(zhǔn)化程度低。據(jù)悉，目前廣州外資酒店還沒(méi)有“翻牌”現(xiàn)象，這與直到2005年外資酒店連鎖品牌才拉開(kāi)廣州酒店業(yè)的大門(mén)，合作期未到有關(guān)。盡管廣州很早就有高端星級(jí)酒店，國(guó)家旅游局評(píng)選的首批3家五星級(jí)酒店全部落戶廣州。

　　老牌國(guó)際酒店“翻牌”原因有三

第一太平戴維酒店部負(fù)責(zé)人表示，像希爾頓、喜來(lái)登等老牌國(guó)際酒店的“翻牌”現(xiàn)象，歸納起來(lái)主要有三個(gè)原因：第一是合約到期，業(yè)主有意向進(jìn)行品牌的翻新或者其他改造計(jì)劃。“酒店管理合同一般會(huì)有十五或者二十年的簽約期，經(jīng)歷了過(guò)去幾十年的發(fā)展， 最近幾年正是很多國(guó)際品牌酒店管理合同到期的節(jié)點(diǎn)。”第二是市場(chǎng)的成熟使得部分業(yè)主有自信自主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。因?yàn)橹袊?guó)近十幾年來(lái)酒店的發(fā)展非常迅速，很多業(yè)主隨著這些國(guó)際品牌酒店一起成長(zhǎng)，在合同執(zhí)行期內(nèi)， 他們自身的酒店管理經(jīng)營(yíng)能力也有了很大的提升，于是也會(huì)考慮由自己來(lái)進(jìn)行管理。第三是客源的渠道越來(lái)越豐富，挑戰(zhàn)了國(guó)際品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。簽約國(guó)際酒店品牌可以帶來(lái)豐富的客源，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)的客源，但是隨著現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境利好因素越來(lái)越多，國(guó)際品牌酒店所帶來(lái)的客源也在慢慢地產(chǎn)生著變化， 國(guó)內(nèi)的品牌也開(kāi)始有能力與一些國(guó)際的分銷(xiāo)及銷(xiāo)售系統(tǒng)合作和競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)了解，國(guó)際品牌酒店在投資的標(biāo)準(zhǔn)上一般都需要國(guó)際化的水平，無(wú)論是建材、裝修還是人員素質(zhì)，要求都會(huì)比同類(lèi)型的內(nèi)資酒店高一些，但是中國(guó)的某些市場(chǎng)不一定能夠在酒店業(yè)績(jī)上支撐這些標(biāo)準(zhǔn)。比如，當(dāng)很多市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)只停留在200~300元的時(shí)候，高投入的酒店只會(huì)帶來(lái)低回報(bào)。

從目前來(lái)看，由于一、二線城市的酒店市場(chǎng)趨于飽和，市場(chǎng)上更多的是以改造或是翻牌的形式進(jìn)行，更多的新建酒店項(xiàng)目集中在三、四線城市。從投資的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)際品牌酒店落戶三、四線城市，很可能會(huì)出現(xiàn)高投入帶來(lái)低回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，建造一間國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店，每平方米的建造成本一般要比國(guó)內(nèi)普通五星級(jí)酒店高出兩千元左右。所以在這種情況下，一些國(guó)內(nèi)的業(yè)主其實(shí)更傾向于選擇內(nèi)資的品牌，這些品牌更加的靈活，也更貼合市場(chǎng)。他們更傾向于把投資用在客人可以直接感受到的地方，比如一些軟性裝飾及服務(wù)等，而不是在硬裝和基建的部分。

　　開(kāi)發(fā)商在出售與自持中尋找平衡

目前，做自己品牌的發(fā)展商越來(lái)越多，據(jù)了解，不少開(kāi)發(fā)商做酒店的初衷，主要是因拿地之初，碰到綜合性的地塊，涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公、酒店等各種業(yè)態(tài)。開(kāi)發(fā)商需要在出售型和自持型物業(yè)中尋找平衡，加之酒店作為持有型物業(yè)能夠幫助地方政府解決稅收和就業(yè)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，因此當(dāng)酒店作為重要的配套設(shè)施放進(jìn)綜合體的規(guī)劃里后，開(kāi)發(fā)商在很多情況下可能是“被酒店”了。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商也并不會(huì)單純拿酒店的收益率作為一個(gè)項(xiàng)目考量指標(biāo)，而是綜合平衡住宅、商業(yè)、辦公、酒店等整體項(xiàng)目的投資回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，在一個(gè)綜合體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，如果有高檔次的酒店作為配套，對(duì)住宅的銷(xiāo)售、商業(yè)及寫(xiě)字樓的招租都會(huì)有一定的拉升作用，而且拉升的作用還會(huì)很可觀。

而當(dāng)出售型物業(yè)得到了快速的去化，現(xiàn)金流得到平衡之后，酒店的投資成本和收益已經(jīng)被計(jì)算進(jìn)了綜合體的整體開(kāi)發(fā)成本中， 針對(duì)該酒店投資的更大壓力將會(huì)來(lái)自未來(lái)的日常經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商做酒店有可能是一個(gè)從被動(dòng)到主動(dòng)的過(guò)程。隨著國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)的發(fā)展，以及各大開(kāi)發(fā)商、零售商的跨界運(yùn)營(yíng)，未來(lái)大而全的酒店在整體市場(chǎng)上或?qū)⒃絹?lái)越少，而那些精品酒店以及比較有風(fēng)格的特色酒店也會(huì)越來(lái)越多，市場(chǎng)也會(huì)細(xì)分得更加明確。