“今年樓市很難重現(xiàn)以往‘金九銀十’的盛況，這主要是受到房貸利率上升、各地房地產(chǎn)調(diào)控加碼的影響。”

進(jìn)入9月，全國樓市迎來慣例的黃金期，但“金九”首周一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)20%。其中，北京環(huán)比下跌28%，同比跌幅達(dá)60%。上海環(huán)比下跌22%，同比跌幅達(dá)27%。

與此同時(shí)，二線城市環(huán)比也下調(diào)8%，同比跌幅達(dá)32%。不過，部分三線城市成交量卻有所上升。從整體來看，今年“金九”期間，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量要低于預(yù)期。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家提醒廣大購房者，從全國的成交量大幅萎縮情況來看，今年“金九銀十”肯定低于預(yù)期。在未來房地產(chǎn)步入調(diào)整階段后，如果購房者帶著投資屬性購房，未來風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。而對(duì)于剛需自住型購房者來說，9月、10月買房恰好是相對(duì)較好的時(shí)機(jī)。

那么，國內(nèi)一二線城市房產(chǎn)成交量為何會(huì)出現(xiàn)大幅萎縮？一方面，一二線城市的房貸難度和成本在增加。七八月以來，個(gè)人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優(yōu)惠幾近消失，多數(shù)銀行已上浮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳8月的首套房貸平均利率達(dá)到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。到了9月，國有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營。房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，直接影響到購房者的積極性。

另一方面，各地樓市調(diào)控層層加碼，讓投資性購房者望而卻步。近日，各地樓市調(diào)控頻頻發(fā)力，西安嚴(yán)打弄虛作假規(guī)避樓市限購政策行為，南昌賣房禁用“名校”、“學(xué)區(qū)房”等字眼宣傳，長(zhǎng)沙推出萬套定向限價(jià)房力保剛需……在樓市調(diào)控層層收緊的情況下，房地產(chǎn)總體成交量明顯回落。

實(shí)際上，由于一二線城市受調(diào)控政策影響，成交量放緩，樓市低迷，而且部分三線城市成交量雖有回升，也難力挽狂瀾。所以，今年的九十月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)成交量將不容樂觀。

首先，一二線城市成交量低迷，而部分三四線城市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”的局面。為了遏制游資過多地涌入部分三四線城市，下半年將會(huì)有更多的三四線城市推出限購、限貸等調(diào)控措施，在鼓勵(lì)自住型購房需求的同時(shí)，遏制投機(jī)、投資性購房需求。

再者，國內(nèi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步完善中。之前中央倡導(dǎo)“租售并舉”的理念，隨后部分地區(qū)也推出“租購?fù)瑱?quán)”新政。近期，北京市出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房政策，上海集中出讓租賃住宅用地。下半年，將會(huì)有更多的城市加入到樓市長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)中來。

未來我國多層次的住房結(jié)構(gòu)體系應(yīng)該是：高收入群體購買商品房，中等及偏低收入群體購買“限價(jià)房”（或共有產(chǎn)權(quán)房），而低收入群體則租住廉租房。通過多種途徑，加大房地產(chǎn)的供給量，以滿足不同層次居民的住房需求。

再次，增加土地供給，降低拍地成本，改變市場(chǎng)預(yù)期。繼北京、上海等一線城市紛紛公布五年供地計(jì)劃，并大力增加年內(nèi)供應(yīng)后，國土部近日對(duì)熱點(diǎn)城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查。除了加大供地之外，熱點(diǎn)城市的住宅也加速入市。

最后，目前房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，炒房者的投機(jī)成本還將會(huì)增加。日前，江蘇、北京、深圳三地銀監(jiān)局和人民銀行分行先后發(fā)文，要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而隨著對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的清查，通過消費(fèi)貸、裝修貸等形式，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金通道將被封堵。

從“金九”房地產(chǎn)急劇萎縮的成交數(shù)據(jù)看，今年樓市很難重現(xiàn)以往“金九銀十”的盛況。這主要是受到房貸利率上升、各地房地產(chǎn)調(diào)控加碼的影響。未來房地產(chǎn)調(diào)控還會(huì)有針對(duì)性地在三四線熱點(diǎn)城市加碼，而全國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)受到房貸、長(zhǎng)效機(jī)制建立、土地供應(yīng)增加等方面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

（作者系上海新滬商企業(yè)家俱樂部戰(zhàn)略投資顧問、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）